Compraventa
Inmobiliaria
Boleto y escritura, obligaciones de las partes, cláusulas accesorias, y el impuesto de sellos y las tasas del Registro Inmobiliario vigentes en San Juan.
Concepto y Caracteres
Hay compraventa cuando una parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero (art. 1123 CCCN); aplicada a inmuebles, es el compromiso recíproco de transferir el dominio contra el pago del precio, sin que el contrato importe por sí la transferencia ni la entrega efectiva.
Se distingue de la permuta (intercambio de cosas no dinerarias, art. 1172 CCCN; si el precio es parte en dinero y parte en otra cosa, hay compraventa solo si la parte dineraria es igual o mayor, art. 1126 CCCN), de la cesión de derechos (reservada a la transmisión de derechos no reales sobre cosas) y de la locación y el contrato de obra, distinciones que la jurisprudencia resuelve atendiendo a la verdadera intención de transmitir la propiedad.
Elementos del Contrato
2.1 Capacidad
Se requiere capacidad de derecho (art. 22 CCCN, con restricciones legales como la prohibición de compraventa entre cónyuges o de tutores respecto de sus pupilos) y de hecho (art. 23 CCCN, en principio desde los 18 años, art. 25 CCCN), con reglas especiales para el emancipado por matrimonio (art. 27 CCCN, que requiere autorización judicial para disponer de bienes recibidos a título gratuito) y el menor con título profesional habilitante (art. 30 CCCN, que puede disponer libremente de los bienes producto de su profesión).
2.2 La Cosa
Debe ser lícita, posible, determinada o determinable y susceptible de valor económico (arts. 1003, 1004 y 1129 CCCN); puede ser cosa futura (sujeta a condición suspensiva de que llegue a existir, art. 1131 CCCN, como en la venta «en pozo») o cosa ajena (válida en los términos del art. 1008 CCCN); si la cosa cierta ha dejado de existir al perfeccionarse el contrato, este no produce efectos (art. 1130 CCCN).
2.3 El Precio
Debe ser en dinero (de curso legal), determinado o determinable —incluso por referencia a un tercero, arts. 1133 y 1134 CCCN— y serio, no ficticio ni irrisorio (el precio «vil», en cambio, no invalida la compraventa, sin perjuicio de la acción por lesión).
Obligaciones del Vendedor
3.1 Entrega de la Cosa
Comprende su conservación hasta la tradición (a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario, hasta que el comprador incurra en mora), la transferencia de la posesión mediante tradición material (no basta la sola declaración) y la puesta a disposición de los instrumentos necesarios para la transferencia dominial (art. 1137 CCCN).
Salvo pacto en contrario, los gastos de entrega —incluidos el estudio de títulos, la mensura y los tributos que graven la venta— están a cargo del vendedor (art. 1138 CCCN); en el caso de inmuebles, el vendedor debe entregarlo inmediatamente después de la escrituración, salvo pacto en contrario (art. 1139 CCCN).
3.2 Obligación de Saneamiento
Comprende la garantía de evicción y la garantía por vicios redhibitorios (arts. 1033 a 1044 CCCN), debida aunque no se hubiese pactado, aunque las partes pueden aumentarla, disminuirla o suprimirla dentro de los límites del art. 1038 CCCN (no procede la dispensa, por ejemplo, si el enajenante conocía o debía conocer el vicio).
La evicción protege al comprador frente a toda turbación de derecho —propia del vendedor o de un tercero con causa anterior o contemporánea a la adquisición— sobre el bien transmitido (art. 1044 CCCN).
Obligaciones del Comprador
Pagar el precio en el momento y lugar convenidos —o, en su defecto, al momento de entrega de la cosa, aunque en inmuebles ese momento lo marca la escritura—; recibir la cosa y los documentos vinculados, realizando los actos razonablemente exigibles para que el vendedor pueda entregarla (art. 1141 CCCN); y pagar el instrumento del contrato y los gastos posteriores a la venta —testimonio de escritura, sellado de la escritura matriz, honorarios del escribano e inscripción registral—, salvo pacto en contrario (art. 1141, inc. c, CCCN).
Cláusulas Accesorias Facultativas
Las partes pueden incorporar, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad:
| Pacto | Alcance | Artículo |
|---|---|---|
| Retroventa | El vendedor se reserva recuperar la cosa restituyendo el precio, con el exceso o disminución convenidos | art. 1163 CCCN |
| Reventa | Idéntica facultad a favor del comprador | art. 1164 CCCN |
| Preferencia («sderecho de tanteo») | El vendedor puede recuperar la cosa con prelación a un tercero si el comprador decide enajenarla | art. 1165 CCCN |
El Boleto de Compraventa
6.1 Concepto
Instrumento privado por el cual las partes se obligan a vender, comprar y suscribir la escritura traslativa de dominio (arts. 1170 y 1171 CCCN). Aunque parte de la doctrina lo calificó históricamente como «antecontrato», la jurisprudencia dominante lo considera un contrato definitivo, siendo la escritura un requisito de la transmisión del dominio y no de la existencia del contrato.
El corredor inmobiliario matriculado suele intervenir en su celebración, lo que habilita el cobro de su comisión aun antes de la escrituración (art. 1351 CCCN).
6.2 Efectos
Además de habilitar al comprador a exigir la transferencia dominial y consolidar su posesión como legítima —con vistas a una eventual usucapión breve, art. 1898 CCCN—, el boleto con fecha cierta es oponible al concurso o quiebra del vendedor cuando el comprador de buena fe pagó como mínimo el 25% del precio (art. 1171 CCCN).
6.3 Aspectos Prácticos Relevantes
Conviene precisar la capacidad y forma de comparecencia de las partes —personas humanas, sociedades comerciales o civiles, asociaciones civiles, según las reglas del art. 148 CCCN—; identificar la finca con sus antecedentes dominiales, requiriendo informes de dominio e inhibiciones al Registro de la Propiedad competente; fijar el precio y, si se pacta en moneda extranjera, incluir la renuncia del comprador a la facultad de pagar en pesos (arts. 765/766 CCCN) y, si se desea, la renuncia a invocar la imprevisión contractual (art. 1091 CCCN).
Establecer el pago de al menos el 25% del precio a la firma para gozar de la protección de los arts. 1170/1171 CCCN; fijar plazo, día, hora y lugar de escrituración y la elección del escribano —habitualmente a cargo del comprador en ventas de contado, y del vendedor en operaciones con garantía hipotecaria o primera venta en propiedad horizontal—; pactar expresamente la cláusula resolutoria (arts. 1086 y 1088 CCCN) y las cláusulas penales (arts. 790, 793 y 794 CCCN); prever la mora automática por el solo vencimiento del plazo (art. 886 CCCN); certificar las firmas para habilitar la vía ejecutiva; incorporar el asentimiento conyugal cuando corresponda (arts. 456 y 470 CCCN); y contemplar la eventual cesión del boleto, válida entre cedente y cesionario aun sin conformidad del vendedor —aunque este conserva su acción por el precio contra ambos mientras no preste su conformidad expresa—.
Reserva de Compra
La reserva es el acto por el cual el interesado documenta una oferta garantizada de compra (cuasiseñal), entregando una suma de dinero a un corredor o martillero, ad referéndum de la aceptación del propietario, con las condiciones de precio, forma de pago y plazo. No constituye seña propiamente dicha ni genera penalidad especial ante el incumplimiento del oferente, salvo la pérdida de lo caucionado o lo que expresamente se pacte (ver Capítulo 3).
Especificidades de San Juan
8.1 Impuesto de Sellos
La compraventa inmobiliaria instrumentada por escritura pública en San Juan tributa el Impuesto de Sellos conforme a la Ley Impositiva Anual, que reglamenta el Código Tributario provincial (Ley 151-I, ex Ley 2645). La base imponible es el precio convenido o el último avalúo fiscal fijado por la Dirección de Geodesia y Catastro, el que resulte mayor.
| Acto | Alícuota / Monto |
|---|---|
| Escritura pública de compraventa | Escala progresiva: desde 0,10% en los tramos más bajos hasta 1,22% en el tramo superior |
| Boleto de compraventa (instrumento privado) | 30 Unidades Tributarias (U.T.) |
| Remate judicial / readquisición por pacto de retroventa | Alícuota específica del 2% |
En la práctica de plaza, y salvo pacto en contrario, el impuesto de sellos se distribuye por mitades entre comprador y vendedor, en línea con el reparto de gastos que reseña el régimen nacional (ver apartado 4).
8.2 Registro General Inmobiliario de San Juan
La inscripción de todo acto, contrato o resolución que constituya, transfiera, reconozca o modifique el dominio de inmuebles o derechos reales sobre ellos tributa una tasa retributiva de servicios del 0,2% sobre el precio convenido, el valor de adjudicación o el último avalúo fiscal, el que fuera mayor.
| Trámite | Costo |
|---|---|
| Inscripción registral (constitución, transferencia, modificación de dominio) | 0,2% sobre el precio o avalúo fiscal, el mayor |
| Informe de dominio e inhibiciones — trámite ordinario | 54 Unidades Tributarias (U.T.), por persona o por inmueble |
| Informe de dominio e inhibiciones — despacho urgente (al día siguiente) | 162 Unidades Tributarias (U.T.) |
La gestión de turnos y varios de estos trámites puede iniciarse en línea a través del portal de trámites del Gobierno de San Juan.
8.3 Gastos Habituales de Escrituración en la Plaza Local
Siguiendo el reparto de gastos reseñado en el apartado nacional (impuesto de sellos por mitades, estudio de títulos y certificados a cargo del vendedor, y tasa de inscripción registral y honorarios notariales a cargo del comprador), en San Juan corresponde sumar específicamente: la tasa de inscripción del 0,2% ante el Registro General Inmobiliario (a cargo del comprador, salvo pacto en contrario) y el costo de los informes de dominio e inhibiciones (54 o 162 U.T., según urgencia), habitualmente solicitados por el corredor interviniente o el escribano designado.