Corretaje
Inmobiliario
Quién puede intermediar en una operación inmobiliaria, sus obligaciones y prohibiciones, el régimen de comisión, y los dos colegios profesionales que rigen la matrícula en San Juan.
Concepto
Hay contrato de corretaje cuando una persona (el corredor) se obliga frente a otra a mediar en la negociación y conclusión de uno o más negocios, sin relación de dependencia ni de representación (mandato) con ninguna de las partes (art. 1345 CCCN).
Pueden actuar como corredores tanto las personas humanas como las jurídicas (art. 1346 CCCN).
Requisitos para el Ejercicio Profesional
Obligaciones del Corredor
Conforme al art. 1347 CCCN, el corredor debe verificar la identidad y capacidad de quienes intervienen, proponer los negocios con exactitud y buena fe, comunicar a las partes toda circunstancia relevante para la conclusión del negocio, guardar confidencialidad —que solo cede ante requerimiento judicial o de autoridad competente— y asistir a la firma de los instrumentos si alguna de las partes lo requiere.
La Ley Nacional de Martilleros 20.266 agrega, entre otros deberes: comprobar la existencia de los títulos invocados y conservar copia; solicitar informes de dominio, gravámenes e inhibiciones; hacer constar su número de matrícula en toda documentación que suscriba; notificar todo cambio de domicilio dentro de los cinco días; y llevar Diario de Entradas, Diario de Salidas y Cuenta de Gestión, archivando cronológicamente la documentación de cada operación.
Prohibiciones
El corredor no puede adquirir para sí, directa o por interpósita persona, los bienes cuya negociación se le encomendó, ni tener participación o interés en ellos (art. 1348 CCCN).
Garantía y Representación
El corredor puede otorgar garantía por las obligaciones de una o de ambas partes en la negociación en la que interviene, y puede recibir de una de ellas el encargo de representarla en la ejecución del negocio (art. 1349 CCCN).
Comisión
Se debe la comisión pactada; en su defecto, la de uso en el lugar de celebración del contrato o, subsidiariamente, la que fije el juez (art. 1350 CCCN).
No se debe cuando el contrato estaba sujeto a condición suspensiva incumplida, o se anula por una causa conocida por el corredor (art. 1353 CCCN). Los gastos no son reembolsables salvo pacto expreso en contrario (art. 1354 CCCN).
Si interviene un corredor por cada parte, cada uno cobra comisión solo de su respectivo comitente, sin solidaridad entre ellas (art. 1351 CCCN).
Función Social y Normas Supletorias
El corretaje cumple una función de acercamiento imparcial entre partes, orientada a un acuerdo que satisfaga a ambas sin priorizar a una de ellas.
Complementariamente a las normas del CCCN, se aplican las leyes y reglamentos especiales de la materia (art. 1355 CCCN), entre ellos la Ley Nacional de Martilleros 20.266 y las leyes locales de matriculación de cada jurisdicción.
Especificidades de San Juan
8.1 Consejo Profesional de Martilleros Públicos y Corredores de San Juan
Regulado por la Ley N.° 149-A (identificada como Ley VI-56 en el Digesto Jurídico provincial), que crea el Consejo Profesional de Martilleros Públicos y Corredores de San Juan, persona jurídica de derecho público con jurisdicción en todo el territorio provincial y asiento en la Ciudad de San Juan (arts. 1 y 2).
Condiciones habilitantes (art. 37): mayoría de edad; título secundario o superior expedido o revalidado en el país; no estar comprendido en las inhabilidades legales; y aprobación de un examen de idoneidad —oral y escrito, sobre compraventa civil y comercial y derecho procesal aplicable a la profesión— rendido ante la Corte de Justicia de la Provincia, con participación de un representante del Consejo Profesional, en el período anual comprendido entre el 1° y el 30 de junio.
Requisitos de matriculación (art. 4°): acreditar identidad y buena conducta; aprobar el examen de idoneidad; declarar bajo juramento la ausencia de incompatibilidades e inhabilidades; hallarse radicado en la provincia; publicar edictos de la solicitud de inscripción (cinco veces en quince días, en el Boletín Oficial y en otro diario provincial, admitiéndose oposición de terceros); y constituir una fianza real o personal a la orden del Consejo Profesional.
Incompatibilidades e inhabilidades (arts. 38 y 41): remiten, en lo sustancial, al art. 7° de la Ley Nacional 20.266 (incompatibilidad de los empleados públicos matriculados e incompatibilidad absoluta para magistrados, funcionarios y empleados del Poder Judicial), y alcanzan además a quienes no pueden ejercer el comercio, a los fallidos o concursados con conducta calificada como fraudulenta o culpable (durante cinco años desde su rehabilitación), a los inhibidos para disponer de sus bienes, y a los condenados por delitos contra la propiedad o la fe pública (durante diez años desde el cumplimiento de la condena).
Gobierno y régimen disciplinario: el Consejo se organiza mediante Asamblea de matriculados, Directorio (siete miembros titulares y tres suplentes, con mandato de dos años), Tribunal de Disciplina y Tribunal Arancelario. Las sanciones disciplinarias van del llamado de atención y el apercibimiento a la multa, la suspensión de hasta dos años y la cancelación de la matrícula (arts. 24, 29 y 33), apelables ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería en turno.
Aranceles de referencia (arts. 61 a 63): venta de inmuebles, 3% a cargo de cada parte; administración de propiedades, 6% del producido bruto; y locación urbana o rural, el equivalente a un mes de alquiler (3% del monto del contrato en alquileres por temporada, a cargo de cada parte). Según referencias del sector, en la práctica ese honorario de un mes de alquiler suele quedar a cargo del locatario.
8.2 Colegio Público de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de San Juan (CPCISJ)
Creado por la Ley 8217 (2011), consolidada como Ley 1108-A del Digesto Jurídico provincial (sancionada el 19/11/2014). El CPCISJ es el único órgano de control de la actividad del corredor inmobiliario en todo el territorio de la Provincia, con carácter de persona jurídica de derecho público no estatal, y tiene a su cargo exclusivo el gobierno de la matrícula de los corredores inmobiliarios (arts. 13 y 14).
Requisitos de matriculación (art. 3°): ser mayor de edad; acreditar buena conducta; acreditar domicilio en la Provincia de San Juan no inferior a un año y constituir domicilio legal en ella; poseer título universitario habilitante expedido o revalidado en el país (art. 4°); constituir la garantía que reglamente el Colegio; declarar bajo juramento la ausencia de inhabilidades e incompatibilidades; y prestar juramento ante la Comisión Directiva. Los valores de matriculación e inscripción no pueden superar el salario mínimo, vital y móvil (art. 15, inc. g).
Inhabilidades (art. 5°): quienes no pueden ejercer el comercio; los inhibidos judicialmente por dolo, fraude o malversación; los condenados con inhabilitación para cargos públicos o por delitos contra la propiedad o la fe pública; los inhabilitados judicialmente por incapacidad; y quienes hayan sido excluidos del ejercicio profesional por sanción de cualquier jurisdicción.
Función y alcance (art. 6°): intermediación en compraventa, permuta, cesión y locación de inmuebles y fondos de comercio; tasaciones y valuaciones; administración de propiedades; gestión de emprendimientos, consorcios y propiedad horizontal; y trámites conexos ante organismos públicos.
Honorarios de referencia (art. 7°), aplicables a falta de acuerdo de partes:
| Operación | Honorario de referencia |
|---|---|
| Compraventa de inmuebles | 3% del precio por cada parte |
| Locaciones urbanas y arrendamientos rurales | El valor de un mes de alquiler |
| Transferencia de fondos de comercio | 6% del precio |
| Administración de inmuebles locados | 10% mensual sobre lo percibido |
Obligaciones y prohibiciones (arts. 8° y 12): exhibir la credencial profesional cuando se le requiera, requerir informes de dominio y gravámenes antes de toda enajenación, actuar con autorización exclusiva del comitente, archivar la documentación de cada operación durante cinco años, guardar secreto profesional, y comunicar al Colegio todo cambio de domicilio dentro de los quince días. Le está prohibido, entre otras conductas, ceder su matrícula o delegar su actuación en personas no matriculadas, y comprar para sí a precio vil los bienes confiados por un comitente.
Gobierno y régimen disciplinario: Asamblea, Comisión Directiva (doce miembros), Comisión Revisora de Cuentas y Tribunal de Ética y Disciplina. Las sanciones van del llamado de atención y el apercibimiento a la multa, la inhabilitación de hasta cinco años para integrar la Comisión Directiva, la suspensión de hasta doce meses y la cancelación de la matrícula (arts. 44 y 45), apelables ante la Cámara de Apelación Civil y Comercial de la Provincia.