Propiedad
Horizontal
El régimen de consorcios, expensas y asambleas bajo el CCCN, con las particularidades registrales y fiscales de San Juan.
Concepto y Constitución
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio y otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de modo interdependiente y no escindible (art. 2037 CCCN), regulada en los arts. 2037 a 2072 CCCN.
Unidades Funcionales, Complementarias y Partes Comunes
Las unidades funcionales (residenciales, profesionales, comerciales, industriales, etc.) constituyen las porciones autosuficientes de aprovechamiento individual del edificio; las complementarias —cocheras, bauleras u otras dependencias— pueden ser de uso privativo exclusivo o común (art. 2039 CCCN).
Son partes propias las comprendidas en el volumen de cada unidad —tabiques no portantes, puertas, ventanas, artefactos, revestimientos, incluidos los de balcones (art. 2043 CCCN)—.
El Consorcio como Persona Jurídica
El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye el consorcio, persona jurídica privada con domicilio en el inmueble (arts. 148 y 2044 CCCN), cuyos órganos son la asamblea (deliberativa), el consejo de propietarios (consultivo, art. 2064 CCCN) y el administrador (ejecutivo).
Su personalidad se extingue por desafectación del régimen, sea por acuerdo unánime en escritura pública o por resolución judicial inscripta. Como sujeto de derecho, puede ser embargado y hasta declarado en quiebra, y está legitimado activamente frente a los consorcistas para el cobro de expensas y multas y para hacer cumplir el reglamento, incluso frente a ocupantes con justo título.
Facultades y Obligaciones de los Propietarios
Cada propietario puede enajenar su unidad funcional o constituir derechos reales o personales sobre ella sin necesidad de consentimiento de los demás, pero no puede disponer separadamente de las unidades complementarias (art. 2045 CCCN).
Expensas
Cada propietario debe afrontar los gastos de su propia unidad y las expensas comunes ordinarias —incluidas las de accesibilidad y evacuación ante siniestros— y extraordinarias que resuelva la asamblea (art. 2048 CCCN); el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si existe, es título ejecutivo.
No puede eximirse su pago por renuncia al uso de bienes comunes ni por abandono de la unidad, ni oponerse defensas fundadas en derechos contra el consorcio, salvo compensación de deudas; el reglamento puede eximir parcialmente a unidades sin acceso a determinados servicios.
Mejoras, Obras Nuevas y Reconstrucción
Toda mejora u obra que exceda de la simple reparación de partes comunes requiere el consentimiento de la asamblea, con mayorías que la ley gradúa según su entidad.
| Tipo de obra | Mayoría requerida | Base legal |
|---|---|---|
| Mejoras u obras nuevas sobre partes comunes en interés particular de un propietario | Mayoría de la asamblea | art. 2051 CCCN |
| Obras que afectan estructura, seguridad, destino o fachada del edificio, o innovaciones que alteran la esencia del régimen | Unanimidad de los propietarios | art. 2052 CCCN |
Reglamento y Órganos del Consorcio
7.1 Contenido y Modificación del Reglamento
Su modificación —incluida la que afecta a un solo propietario— requiere el consentimiento de la totalidad de los propietarios, salvo que el propio reglamento prevea una mayoría menor para ciertos supuestos (art. 2057 CCCN).
7.2 Asambleas
La asamblea es el órgano deliberativo del consorcio; sus decisiones se adoptan según las mayorías fijadas por la ley y el reglamento, computadas sobre la totalidad de los propietarios y en relación con sus partes indivisas (art. 2060 CCCN, mayoría absoluta salvo previsión distinta).
Puede autoconvocarse sin citación previa si están presentes todos los propietarios y el temario se aprueba por unanimidad; las decisiones deben asentarse en actas suscriptas por los presentes, y su copia certificada por el administrador debe entregarse a quien lo solicite dentro del plazo legal (art. 2062 CCCN).
7.3 Consejo de Propietarios
El reglamento puede prever un consejo de propietarios integrado por consorcistas, con funciones de consulta, revisión de cuentas y, en su caso, sustitución transitoria del administrador ausente o impedido (art. 2064 CCCN); sus decisiones y dictámenes no son vinculantes para la asamblea salvo que el reglamento le confiera facultades específicas, y su existencia no reemplaza la del administrador ni la de la asamblea.
7.4 El Administrador
El administrador —primer administrador designado en el reglamento o, posteriormente, por la asamblea— es el representante legal del consorcio, con los derechos y obligaciones que establecen la ley y el reglamento (art. 2065 CCCN); su designación y remoción, salvo pacto en contrario, se deciden por mayoría absoluta de la asamblea, que puede disponer su remoción sin expresión de causa (art. 2066 CCCN).
7.5 Subconsorcios
Cuando el reglamento prevé sectores con destino diferenciado (por ejemplo, torres, unidades comerciales y cocheras dentro de un mismo edificio), puede constituirse un subconsorcio con funcionamiento independiente para las cuestiones propias de ese sector, integrando además el consorcio general con las mismas u otras representaciones (art. 2068 CCCN).
Infracciones
El reglamento puede prever un régimen de sanciones pecuniarias para las infracciones a las obligaciones de los propietarios y ocupantes, sin perjuicio de las acciones de daños que correspondan (art. 2069 CCCN); su aplicación y graduación quedan sujetas a lo que disponga el propio reglamento, dentro de los límites de razonabilidad que exige el ejercicio no abusivo de derechos (art. 10 CCCN).
Prehorizontalidad
Antes de la constitución del reglamento y de la enajenación de unidades, quien proyecta vender un edificio a construir, en construcción o ya construido bajo el régimen de propiedad horizontal debe asegurar la eficacia del derecho que se transmite mediante alguna de las garantías previstas en el art. 2071 CCCN (afectación al régimen de la ley de defensa del consumidor, seguro obligatorio, o fideicomiso, entre otras).
Especificidades de San Juan
10.1 Inscripción del Reglamento y Tasas Registrales
El reglamento de propiedad horizontal se inscribe en el Registro General Inmobiliario de San Juan, que certifica el dominio privado (la faz catastral corresponde a la Dirección de Geodesia y Catastro).
10.2 Impuesto de Sellos sobre el Reglamento
10.3 Administración de Consorcios
A diferencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Ley 941, Registro Público de Administradores) y de la Provincia de Buenos Aires (Ley 14.701, Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, con inscripción, CUIT y curso de capacitación obligatorios), no se encontró evidencia de un régimen equivalente de matriculación o registro obligatorio de administradores de consorcio en la Provincia de San Juan.
10.4 Seguridad Edilicia y Prehorizontalidad
Los recaudos de seguridad edilicia y habilitación de obra (código de edificación, certificados de final de obra) son de competencia municipal y varían según el municipio de la Provincia de San Juan donde se ubique el inmueble, por lo que corresponde verificarlos ante la comuna respectiva.
En cuanto a la prehorizontalidad (arts. 2071 y 2072 CCCN), no se identificó un régimen provincial propio adicional al nacional; rigen las garantías y responsabilidades ya señaladas en el apartado 9.