⚖️Manual Técnico — Membresía FINCAHUB
Código Civil y Comercial de la Nación
Ley 26.994 — Guía Inmobiliaria
Referencia técnico-jurídica para corredores, martilleros e inmobiliarias. Derechos reales, contratos, locación, compraventa, corretaje y artículos modificados por DNU 70/2023 y DNU 1017/2024.
Índice
2. Derechos Reales — Libro IV2.1 Dominio2.2 Condominio2.3 Propiedad Horizontal2.4 Conjuntos Inmobiliarios2.5 Superficie2.6 Hipoteca
Sección 1
Vigencia: 01/08/2015 (modificado por Ley 27.077, B.O. 19/12/2014)
Fuente oficial: servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm
· Ley 19.724 (Prehorizontalidad) — reemplazada por Arts. 2070-2072 CCyC
· Ley 25.509 (Derecho real de superficie) — reemplazada por Arts. 2114-2128 CCyC
· Arts. 1 a 26 de la Ley 24.441 (Leasing / Fideicomiso) — incorporados al CCyC
· DNU 70/2023 (vigente 29/12/2023): Arts. 765, 766, 958, 960, 989, 1196, 1198, 1199, 1202, 1220, 1221. Deroga Ley 27.551.
· DNU 1017/2024 (vigente 13/11/2024): Arts. 1170, 2071, 2205 y ss. (hipotecas divisibles).
Presentación General del CCyC
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) fue sancionado por la Ley N° 26.994 el 1° de octubre de 2014, promulgado el 7 de octubre de 2014 y entró en vigencia el 1° de agosto de 2015 (según Ley N° 27.077). Unificó el Código Civil (Ley 340) y el Código de Comercio, constituyendo el cuerpo normativo central del derecho privado argentino.
Datos normativos clave
Ley: 26.994 | Sanción: 01/10/2014 | Promulgación: 07/10/2014Vigencia: 01/08/2015 (modificado por Ley 27.077, B.O. 19/12/2014)
Fuente oficial: servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-239999/235975/texact.htm
1.1 Estructura del Código — 6 Libros
| Libro | Materia | Artículos |
|---|---|---|
| Título Preliminar | Derecho, ley, ejercicio de derechos, bienes | Arts. 1 a 18 |
| Libro I — Parte General | Persona humana, persona jurídica, bienes, hechos y actos jurídicos | Arts. 19 a 400 |
| Libro II — Relaciones de Familia | Matrimonio, régimen patrimonial, uniones convivenciales, filiación | Arts. 401 a 723 |
| Libro III — Derechos Personales | Obligaciones, contratos en general y en particular, otras fuentes | Arts. 724 a 1881 |
| Libro IV — Derechos Reales | Dominio, condominio, PH, conjuntos inmobiliarios, hipoteca, etc. | Arts. 1882 a 2276 |
| Libro V — Transmisión por Causa de Muerte | Sucesiones, herencia, testamentos, legítima | Arts. 2277 a 2531 |
| Libro VI — Disposiciones Comunes | Prescripción, privilegios, derecho internacional privado | Arts. 2532 a 2671 |
1.2 Vigencia y Principales Derogaciones
La Ley 26.994 derogó el Código Civil (Ley 340) y el Código de Comercio, así como numerosas leyes especiales. Para el sector inmobiliario, las derogaciones más relevantes fueron:
Derogaciones relevantes para el sector inmobiliario
· Ley 13.512 (Propiedad Horizontal original) — reemplazada por Arts. 2037-2072 CCyC· Ley 19.724 (Prehorizontalidad) — reemplazada por Arts. 2070-2072 CCyC
· Ley 25.509 (Derecho real de superficie) — reemplazada por Arts. 2114-2128 CCyC
· Arts. 1 a 26 de la Ley 24.441 (Leasing / Fideicomiso) — incorporados al CCyC
Modificaciones posteriores al CCyC
El texto original del CCyC fue luego modificado por:· DNU 70/2023 (vigente 29/12/2023): Arts. 765, 766, 958, 960, 989, 1196, 1198, 1199, 1202, 1220, 1221. Deroga Ley 27.551.
· DNU 1017/2024 (vigente 13/11/2024): Arts. 1170, 2071, 2205 y ss. (hipotecas divisibles).
Sección 2
· Unanimidad: los actos que comprometan el todo (venta, hipoteca) requieren unanimidad o sentencia judicial (Art. 1990).
· Partición: cualquier condómino puede pedir la partición en cualquier momento (Art. 1997), salvo pacto de indivisión (máx. 10 años, renovable).
Derechos Reales — Libro IV (Arts. 1882-2276)
El Libro IV regula los derechos reales, definidos como el poder jurídico de estructura legal que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en el Código (Art. 1882).
Enumeración taxativa (Art. 1887)
El CCyC enumera los derechos reales de modo taxativo: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, usufructo, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, anticresis y prenda. No se pueden crear derechos reales no previstos en la ley.2.1 Dominio (Arts. 1941-1982)
El dominio es el derecho real que confiere las facultades de usar, gozar y disponer de la cosa de manera absoluta, exclusiva y perpetua (Art. 1941). Es el derecho real más pleno sobre una cosa propia.
| Artículo | Tema | Contenido clave |
|---|---|---|
| Art. 1941 | Concepto | Uso, goce y disposición absoluta, exclusiva y perpetua |
| Art. 1945 | Extensión | Se extiende al subsuelo, espacio aéreo, frutos y productos |
| Art. 1946 | Dominio imperfecto | Revocable (sujeto a condición resolutoria) o fiduciario |
| Art. 1964 | Supuestos de extinción | Destrucción total, abandono, consolidación, usucapión por otro |
| Art. 1970 | Límites | Restricciones al dominio por razones de vecindad, reglamentarias o legales |
| Art. 1975 | Camino de sirga | 15 metros a ambas orillas de los ríos y canales navegables |
Clave para operaciones de compraventa
La compraventa transmite el dominio (Art. 750). La tradición (entrega) más la inscripción registral es lo que perfecciona la adquisición del derecho real (Art. 1892). Sin inscripción, el derecho no es oponible a terceros registrales de buena fe.2.2 Condominio (Arts. 1983-2036)
El condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas, y que corresponde a cada una de ellas por una parte indivisa (Art. 1983). Es frecuente en herencias, divorcios y compras en conjunto.
Puntos críticos en operaciones
· Partes indivisas: cada condómino puede disponer solo de su parte, no del bien completo (Art. 1989).· Unanimidad: los actos que comprometan el todo (venta, hipoteca) requieren unanimidad o sentencia judicial (Art. 1990).
· Partición: cualquier condómino puede pedir la partición en cualquier momento (Art. 1997), salvo pacto de indivisión (máx. 10 años, renovable).
2.3 Propiedad Horizontal (Arts. 2037-2072)
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre las partes privativas y la co-participación en las partes comunes (Art. 2037).
| Artículo | Tema | Contenido |
|---|---|---|
| Art. 2038 | Constitución | Por afectación del titular del dominio + reglamento de PH inscripto |
| Art. 2039 | Unidad funcional | Objeto del derecho; incluye partes privativas + % de cosas comunes |
| Art. 2040 | Cosas y partes comunes | Terreno, techos, muros maestros, instalaciones comunes, etc. |
| Art. 2044 | Consorcio | Tiene personalidad jurídica propia; es sujeto de derechos y obligaciones |
| Art. 2046 | Obligaciones del propietario | Contribuir a expensas ordinarias y extraordinarias según su porcentual |
| Art. 2051 | Reglamento de PH | Obligatorio, inscripto en el RPI; puede modificarse con mayorías calificadas |
| Art. 2058 | Asambleas | Máximo órgano de gobierno del consorcio; ordinarias y extraordinarias |
| Art. 2065 | Administrador | Representante legal del consorcio; electo por asamblea |
| Art. 2071 | Seguro de PH | Modificado por DNU 1017/2024: de obligatorio a facultativo |
Clave para corredores en PH
Antes de operar una unidad en PH: verificar existencia de deudas de expensas (el consorcio tiene privilegio), consultar el reglamento sobre restricciones de uso (alquiler temporario, mascotas, reformas) y el certificado de libre deuda de expensas.2.4 Conjuntos Inmobiliarios (Arts. 2073-2113)
Los conjuntos inmobiliarios incluyen clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, náuticos, tecnológicos, y demás emprendimientos que compartan infraestructura y servicios comunes (Art. 2073). El CCyC los organizó por primera vez como derecho real autónomo.
Estructura jurídica
Los conjuntos inmobiliarios deben constituirse como derecho real de propiedad horizontal especial, o bajo la figura de condominio (Art. 2075). Cada parcela es una unidad funcional; las calles, accesos, amenities y seguridad son partes comunes. Las restricciones del reglamento son oponibles a todos los propietarios y adquirentes.Punto crítico para compradores
Al adquirir una unidad en conjunto inmobiliario, el comprador adhiere automáticamente al reglamento de copropiedad y administración (Art. 2080). Las expensas son obligatorias aunque no se use el inmueble (Art. 2090). Verificar estado de deudas antes de escriturar.2.5 Derecho Real de Superficie (Arts. 2114-2128)
El derecho de superficie es el derecho real temporario que faculta a su titular (superficiario) a construir, plantar o forestar sobre un inmueble ajeno y a hacer propio lo incorporado (Art. 2114). Es clave en desarrollos inmobiliarios en tierra de terceros y en fideicomisos de construcción.
| Aspecto | Contenido |
|---|---|
| Plazo máximo | 70 años para construcciones; 50 años para forestación/plantación (Art. 2117) |
| Transmisión | El superficiario puede transmitir su derecho, hipotecarlo e incluso arrendarlo (Art. 2120) |
| Independencia | La propiedad superficiaria es independiente del dominio del suelo (Art. 2115) |
| Extinción | Por vencimiento del plazo, renuncia, consolidación, destrucción, abandono (Art. 2124) |
| Efecto de extinción | Lo construido pasa al dueño del suelo; puede pactarse indemnización (Art. 2125) |
| Hipoteca sobre superficie | Habilitada expresamente — impacto del DNU 1017/2024 |
2.6 Hipoteca (Arts. 2205-2237)
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar su crédito con el valor del inmueble (Art. 2205).
| Artículo | Tema | Contenido |
|---|---|---|
| Art. 2205 | Concepto | Derecho real de garantía sobre inmueble propio o ajeno; no desplaza la posesión |
| Art. 2206 | Legitimados | Solo el propietario del inmueble puede constituirla |
| Art. 2208 | Constitución | Escritura pública + inscripción en el RPI (constitutiva, no declarativa) |
| Art. 2209 | Especialidad (crédito) | Debe individualizarse el monto, moneda y tasa |
| Art. 2210 | Especialidad (objeto) | El inmueble debe estar perfectamente determinado |
| Art. 2220 | Duración | 20 años de duración de la inscripción; puede renovarse |
| Art. 2223 | Ejecución | El acreedor puede pedir la venta judicial del inmueble ante incumplimiento |
DNU 1017/2024 — Hipotecas divisibles (vigente desde 13/11/2024)
El DNU 1017/2024 introdujo el régimen de hipotecas divisibles sobre proyectos inmobiliarios: el inmueble puede gravarse con hipoteca que se divide automáticamente al subdividirse en unidades (PH, conjuntos inmobiliarios). Cada unidad queda gravada por su fracción proporcional. Habilita la securitización y emisión de letras hipotecarias. Ver manual específico DNU 1017/2024 en este portal.Sección 3
a) El comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en su posición jurídica;
b) Pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente (posesión o inscripción según ley local).
Contratos Relevantes — Libro III
3.1 Compraventa Inmobiliaria (Arts. 1123-1171)
La compraventa es el contrato por el cual una de las partes (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de una cosa a la otra parte (comprador), y esta se obliga a pagar un precio en dinero (Art. 1123). Para los inmuebles, el título suficiente exige escritura pública (Art. 1017 inc. a).
| Artículo | Tema | Contenido |
|---|---|---|
| Art. 1123 | Concepto | Obligación de transferir + obligación de pagar precio en dinero |
| Art. 1127 | Precio | Debe ser determinado o determinable; en dinero (si no, puede ser permuta) |
| Art. 1137 | Obligaciones del vendedor | Conservar, entregar la cosa, garantizar evicción y vicios ocultos |
| Art. 1141 | Obligaciones del comprador | Pagar el precio y recibir la cosa |
| Art. 1142 | Cláusula de arrepentimiento | La seña (art. 1059) permite arrepentirse perdiendo o devolviendo el doble |
| Art. 1017 inc. a | Escritura pública | Obligatoria para transmisión de derechos reales sobre inmuebles |
| Art. 750 | Tradición | La tradición + escritura perfeccionan la transmisión del dominio |
| Art. 1893 | Inoponibilidad | Sin inscripción registral, el derecho no es oponible a terceros de buena fe |
3.2 Boleto de Compraventa (Arts. 1170-1171)
El boleto de compraventa es el contrato privado de compraventa de inmueble. No transmite el dominio, pero genera obligaciones entre las partes y otorga cierta protección registral bajo requisitos.
Art. 1170 — Prioridad del comprador por boleto
El derecho del comprador por boleto tiene prioridad sobre los acreedores del vendedor si:a) El comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en su posición jurídica;
b) Pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente (posesión o inscripción según ley local).
DNU 1017/2024 — Anotación registral del boleto
El DNU 1017/2024 modificó el Art. 1170 habilitando la anotación de boletos sobre unidades futuras o en construcción en registros autorizados por la CNV, otorgando la publicidad del inciso d). El RPI CABA reglamentó este mecanismo por Disposición Técnico Registral 10/2025 (B.O. 21/07/2025).Art. 1171 — Oponibilidad en el concurso
Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta, otorgados a favor de adquirentes de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si el comprador pagó el 25% del precio. El juez debe ordenar el otorgamiento de la escritura pública.3.3 Locación de Inmuebles (Arts. 1187-1250)
La locación es el contrato por el cual una parte (locador) se obliga a otorgar a otra (locatario) el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un canon (Art. 1187). El régimen fue profundamente modificado por el DNU 70/2023.
Estado normativo vigente — DNU 70/2023 (desde 29/12/2023)
El DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551 y modificó los artículos 765, 766, 958, 960, 989, 1196, 1198, 1199, 1202, 1220 y 1221 del CCyC. La regulación volvió al CCyC bajo el principio de autonomía de la voluntad. Ver el Manual de Locaciones DNU en /manuales-leyes-etc/manual-locaciones-dnu para análisis completo.| Artículo CCyC | Tema | Texto vigente (post DNU 70/2023) |
|---|---|---|
| Art. 1196 (mod.) | Garantías y periodicidad | Libre: partes determinan monto y moneda del depósito y periodicidad del pago |
| Art. 1198 (mod.) | Plazo | Libre; supletorios: 2 años vivienda permanente / 3 años otros destinos |
| Art. 1199 (mod.) | Moneda y ajuste | Libre: pesos o divisa; cualquier índice pactado; periodicidad libre |
| Art. 1215 | Pago del canon | Lugar y modo pactado; en ausencia, en el domicilio del deudor |
| Art. 1216 | Mora | Automática al vencer el plazo pactado |
| Art. 1221 (mod.) | Resolución anticipada | Cualquier momento; multa = 10% del saldo de canon futuro |
| Art. 1227 | Renovación tácita | Si el locatario continúa con consentimiento del locador, opera renovación |
| Art. 1249 | Desalojo | El locador puede pedir el desalojo ante falta de pago o vencimiento |
3.4 Corretaje Inmobiliario (Arts. 1345-1355)
El corretaje es el contrato por el cual una persona (corredor) se obliga a acercar a dos o más partes para la conclusión de un negocio, sin tener relación de dependencia con ninguna de ellas (Art. 1345).
| Artículo | Tema | Contenido |
|---|---|---|
| Art. 1345 | Concepto | Acercamiento de partes para celebrar un negocio; sin dependencia con ninguna |
| Art. 1347 | Obligaciones del corredor | Verificar identidad y capacidad; informar todo lo relevante; actuar con imparcialidad |
| Art. 1348 | Prohibición | No puede tener interés en el negocio que concierta, salvo autorización expresa |
| Art. 1349 | Remuneración (comisión) | Nace cuando el negocio se concluye como resultado de su intervención |
| Art. 1350 | Quién paga la comisión | A cargo de quien contrató los servicios del corredor; puede pactarse ambas partes |
| Art. 1352 | Frustración del negocio | El corredor tiene derecho a reembolso de gastos si el negocio fracasa por causa ajena a él |
| Art. 1353 | Exclusividad | Sin cláusula de exclusividad, no hay comisión si el negocio se cierra sin su intervención |
| Art. 1354 | Normas especiales | Las leyes provinciales y la Ley 20.266 (martilleros) complementan este régimen |
Marco provincial en San Juan
En la Provincia de San Juan, la actividad de corredor inmobiliario y martillero se rige además por la Ley Nacional 20.266 (t.o.) y la normativa del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de San Juan. La matrícula habilitante es requisito para cobrar comisión válidamente.3.5 Mandato (Arts. 1319-1334) — Poder para Actos Inmobiliarios
El mandato es el contrato por el cual una parte (mandante) confiere a otra (mandatario) la representación para realizar actos jurídicos en su nombre y por su cuenta (Art. 1319).
Art. 1017 — Poder especial para inmuebles
Para transmitir, constituir o modificar derechos reales sobre inmuebles se requiere escritura pública. Por ende, el poder para esos actos también debe ser otorgado por escritura pública (Art. 375 inc. d). Un poder por instrumento privado no habilita al mandatario para firmar una escritura de compraventa.| Aspecto | Regla CCyC |
|---|---|
| Poder especial para inmuebles | Escritura pública obligatoria (Art. 375 inc. d + Art. 1017) |
| Extinción del mandato | Revocación, renuncia, muerte o incapacidad de cualquiera de las partes (Art. 1329) |
| Mandato irrevocable | Válido solo si tiene plazo determinado y está vinculado a obligaciones propias del mandante (Art. 1330) |
| Representación sin poder | Ineficaz salvo ratificación posterior del mandante (Art. 369) |
Sección 4
· Reconocimiento del derecho del propietario por el poseedor
· Cualquier acto del propietario que implique ejercicio del derecho
Prescripción Adquisitiva (Arts. 1897-1940)
La prescripción adquisitiva (usucapión) es el modo de adquisición del dominio u otro derecho real por la posesión continuada durante el tiempo fijado por la ley (Art. 1897).
| Tipo | Requisitos | Plazo |
|---|---|---|
| Prescripción breve (Art. 1898) | Justo título + buena fe + posesión ostensible y continua | 10 años |
| Prescripción larga (Art. 1899) | Posesión ostensible y continua sin justo título (o con mala fe) | 20 años |
| Prescripción breve — muebles registrables | Justo título + buena fe + posesión | 2 años |
| Prescripción larga — muebles | Posesión sin justo título | 10 años |
Actos que interrumpen la prescripción (Art. 2546)
· Demanda judicial contra el poseedor (incluso intimación fehaciente extrajudicial)· Reconocimiento del derecho del propietario por el poseedor
· Cualquier acto del propietario que implique ejercicio del derecho
Relevancia en operaciones
Antes de comprar un inmueble con "posesión" o "boleto histórico", verificar: (1) si el poseedor podría haber adquirido por usucapión y no registró, (2) si hay juicios de usucapión en curso contra el titular registral, y (3) si el título tiene "eslabones débiles" anteriores que puedan generar conflictos de prescripción.Sección 5
· DNU 1017/2024: servicios.infoleg.gob.ar — decreto-1017-2024-406267 | B.O. N° 35.546, 13/11/2024
Artículos Modificados por DNU 70/2023 y DNU 1017/2024
El CCyC es un cuerpo normativo vivo. Para el sector inmobiliario, las modificaciones más recientes y de mayor impacto son las de los DNU de 2023 y 2024.
5.1 Artículos modificados por DNU 70/2023 (vigente 29/12/2023)
| Art. DNU | Art. CCyC | Cambio principal |
|---|---|---|
| Art. 250 | 765 | Moneda extranjera = moneda de pago; el deudor solo se libera entregando la moneda pactada |
| Art. 251 | 766 | El deudor debe entregar la moneda pactada; no puede sustituirla por equivalente en pesos |
| Art. 252 | 958 | Libertad contractual reforzada; las partes pueden pactar lo que quieran |
| Art. 255 | 1196 | Depósito en garantía y periodicidad del pago: libres |
| Art. 256 | 1198 | Plazo: libre; sin mínimo legal; supletorios 2a vivienda / 3a otros |
| Art. 257 | 1199 | Moneda y ajuste: libre (divisa, índice privado o público) |
| Art. 258 | 1202 | DEROGADO: el locador ya no está obligado a pagar mejoras necesarias del locatario |
| Art. 262 | 1221 | Resolución anticipada: cualquier momento; multa = 10% del saldo futuro |
| Art. 263 | 1221 bis | DEROGADO: desaparece el derecho a resolver sin indemnización en los últimos 3 meses |
| Art. 249 | — | Derogación integral de la Ley 27.551 y su modificatoria 27.737 |
5.2 Artículos modificados por DNU 1017/2024 (vigente 13/11/2024)
| Art. DNU | Art. CCyC | Cambio principal |
|---|---|---|
| DNU 1017 — Art. 1 | 1170 | Anotación de boletos sobre unidades futuras ante entidades CNV = publicidad suficiente |
| DNU 1017 — Art. 2 | 2071 | Seguro de PH: de obligatorio a facultativo ("podrá" en lugar de "debe") |
| DNU 1017 — Arts. 3-6 | 2205 y ss. | Hipotecas divisibles sobre proyectos; securitización; hipoteca sobre derecho de superficie |
Fuentes de los DNU
· DNU 70/2023: servicios.infoleg.gob.ar — decreto-70-2023-395521 | B.O. N° 35.326, 21/12/2023· DNU 1017/2024: servicios.infoleg.gob.ar — decreto-1017-2024-406267 | B.O. N° 35.546, 13/11/2024
Sección 6
Este material no sustituye el asesoramiento jurídico profesional.
Fuentes Normativas y Referencias
Fuentes oficiales
📄
CCyC — Texto actualizado vigente (InfoLeg)
Ministerio de Economía y Finanzas Públicas — Sistema InfoLeg
📄
Ley 26.994 — Sanción original (InfoLeg)
InfoLeg — texto original con todos los antecedentes normativos
📄
DNU 70/2023 — Texto oficial (Argentina.gob.ar)
Presidencia de la Nación — Bases para la Reconstrucción Económica
📄
DNU 1017/2024 — InfoLeg
InfoLeg — Hipotecas. Disposiciones.
📄
Ley 20.266 — Martilleros y Corredores Públicos (t.o.)
InfoLeg — Régimen nacional de martilleros y corredores inmobiliarios
📖
Colegio de Escribanos CABA — Normativa
Resoluciones, disposiciones registrales y doctrina notarial
Nota de actualización
Este manual refleja el estado normativo a junio de 2026. El CCyC puede ser modificado por leyes o decretos de necesidad y urgencia. Ante cualquier operación relevante, verificá la vigencia de los artículos citados en InfoLeg.Este material no sustituye el asesoramiento jurídico profesional.