Contratos de Locación en Argentina
DNU 70/2023 y DNU 1017/2024
Guía técnico-jurídica para corredores, martilleros e inmobiliarias. Marco normativo vigente, artículos modificados del CCyC, cláusulas esenciales y régimen transitorio.
Encuadre General
DNU 70/2023 — "Bases para la Reconstrucción de la Economía Argentina"
Ratificado por Ley de Bases (aprobación legislativa 2024).
El DNU expresó que la regulación excesiva generó graves consecuencias para locadores, locatarios y la "virtual destrucción del mercado inmobiliario". Por su artículo 249 derogó la Ley N° 27.551 y su modificatoria N° 27.737, y modificó varios artículos del CCyC, reemplazando normas de orden público por el principio de autonomía de la voluntad.
boletinoficial.gob.ar — B.O. N° 35.326, 21/12/2023
DNU 1017/2024 — "Hipotecas. Disposiciones."
Reglamentado por Res. Conjunta MEC-MJ N° 2/2025 (B.O. 16/07/2025).
No modifica el régimen locativo directamente, pero impacta el mercado inmobiliario: habilita hipotecas divisibles sobre proyectos en desarrollo, registración de boletos ante entidades autorizadas por la CNV, hipotecas sobre derecho real de superficie, y convierte el seguro PH de obligatorio a facultativo (art. 2071 CCyC).
servicios.infoleg.gob.ar — decreto-1017-2024-406267
Modificaciones al CCyC — DNU 70/2023
2.1 Arts. 765 y 766 — Obligaciones dinerarias y moneda (Arts. 250-251 DNU)
El deudor solo se libera entregando la moneda pactada. La moneda extranjera queda equiparada a la moneda nacional para efectos cancelatorios. Habilita contratos de locación en dólares con obligación de pago efectivo en esa moneda.
2.2 Art. 1196 — Fianza, garantía y periodicidad del pago (Art. 255 DNU)
Las partes determinan libremente el monto y moneda del depósito en garantía, y la forma de devolución. La periodicidad del pago es libre, con un mínimo de mensual.
| Aspecto | Ley 27.551 (derogada) | DNU 70/2023 — Vigente |
|---|---|---|
| Monto depósito | Máx. 1 mes en pesos | Libre — partes acuerdan |
| Moneda depósito | Solo pesos | Libre: pesos o moneda extranjera |
| Devolución | Equivalente al último mes actualizado | Según lo pactado en contrato |
| Periodicidad pago | Mensual obligatorio | Libre, mínimo mensual |
2.3 Art. 1198 — Plazo de la locación (Art. 256 DNU)
Queda eliminado el plazo mínimo legal de orden público. El plazo es el que las partes fijen. Si no se establece, rigen los plazos supletorios:
Vivienda permanente: 2 años.
Restantes destinos: 3 años.
Plazo máximo: 20 años habitacional / 50 años otros (sin cambio).
2.4 Art. 1199 — Moneda de pago y ajuste (Art. 257 DNU)
Los alquileres pueden fijarse en pesos o en moneda extranjera. El locatario no puede exigir pagar en moneda diferente a la pactada. Cualquier índice (público o privado) es válido para el ajuste.
| Elemento | Antes | Ahora |
|---|---|---|
| Moneda del canon | Solo pesos argentinos | Libre: pesos o moneda extranjera |
| Índice de ajuste | ICL (BCRA) — obligatorio | Libre: IPC, ICL, dólar, CAC, cualquier otro |
| Periodicidad ajuste | Anual (Ley 27.737) / Semestral (27.551) | Libre — las partes fijan cuándo |
2.5 Art. 1221 — Resolución anticipada (Art. 262 DNU)
El locatario puede resolver el contrato en cualquier momento, sin esperar 6 meses, abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación hasta la finalización pactada.
2.6 Otros artículos modificados
| Art. DNU | Art. CCyC | Modificación |
|---|---|---|
| Art. 252 | 958 | Libertad contractual — autonomía de la voluntad reforzada |
| Art. 253 | 960 | Facultades judiciales: solo a pedido de parte cuando la ley lo autoriza |
| Art. 254 | 989 | Control judicial de cláusulas abusivas — la aprobación administrativa no lo obsta |
| Art. 258 | 1202 | DEROGADO — locador ya no está obligado a pagar mejoras necesarias del locatario, salvo pacto |
| Art. 261 | 1220 | Se elimina la limitación que impedía al locatario resolver por daños que él mismo causó |
| Art. 249 | — | Derogación integral de la Ley 27.551 y su modificatoria 27.737 |
Cuadro Comparativo Síntesis
Referencia rápida para uso profesional. Régimen anterior (Ley 27.551) vs. régimen vigente (DNU 70/2023 ratificado por Ley de Bases).
| Tema | Ley 27.551 (derogada) | DNU 70/2023 — Vigente |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 3 años (orden público) | Libre; supletorio: 2a vivienda / 3a otros |
| Plazo máximo | 20a habitacional / 50a otros | Igual — sin cambio |
| Moneda del canon | Solo pesos argentinos | Libre: pesos o moneda extranjera |
| Índice de ajuste | ICL-BCRA obligatorio | Libre: cualquier índice pactado |
| Periodicidad ajuste | Anual / Semestral | Libre — las partes fijan |
| Depósito de garantía | Máx. 1 mes en pesos | Libre en monto, moneda y devolución |
| Resolución anticipada | Desde mes 6; multa 1 o 1,5 mes | Cualquier momento; 10% saldo futuro |
| Renovación sin multa | Sí (art. 1221 bis) | Derogado — siempre corresponde multa |
| Registro AFIP (RELI) | Obligatorio | Derogado |
| Mejoras necesarias | Locador debía reembolsarlas | Sin obligación; solo lo pactado |
| Expensas ordinarias | Locatario | Locatario (sin cambio) |
| Expensas extraordinarias | Locador | Sin cambio — pactar expresamente |
| ABL / Inmobiliario | Criterio variable | Locatario, salvo pacto en contrario |
DNU 1017/2024 — Análisis Detallado
4.1 Hipotecas Divisibles sobre Proyectos Inmobiliarios
Se regula la constitución de hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para su posterior división en unidades de PH, conjuntos inmobiliarios o parcelas individuales. Cada unidad puede quedar gravada en forma autónoma.
· Debe existir un proyecto de subdivisión detallando las unidades funcionales o lotes.
· Las hipotecas pueden cederse, securitizarse, integrarse a fideicomisos financieros y emitirse como letras hipotecarias conforme normativa CNV.
4.2 Boleto de Compraventa — Art. 1170 CCyC
Se habilita la anotación de boletos sobre unidades futuras o en construcción ante entidades autorizadas por la CNV. Esa anotación otorga la publicidad del inciso d) del art. 1170, dando prioridad frente a cautelares de terceros.
b) Pagó al menos el 25% del precio antes de la traba de la cautelar.
c) El boleto tiene fecha cierta.
d) La adquisición tiene publicidad suficiente (registral o posesoria).
Se invita a las provincias y CABA a implementar la registración. El RPI CABA reglamentó el régimen por Disposición Técnico Registral 10/2025 (B.O. 21/07/2025).
4.3 Seguro en PH — Art. 2071 CCyC: de obligatorio a facultativo
El nuevo texto del art. 2071 establece que el titular del dominio podrá (ya no "deberá") constituir un seguro a favor del adquirente para el riesgo del fracaso de la operación, conforme lo convenido por las partes.
Cláusulas Esenciales del Contrato Vigente
Con la desregulación del DNU, lo que no está escrito puede generar conflictos. A mayor libertad contractual, mayor responsabilidad en la redacción. Toda omisión relevante queda librada al criterio judicial o a las normas supletorias del CCyC.
Datos completos del locador, locatario, fiadores y garantes. Descripción del inmueble con matrícula registral, nomenclatura catastral y estado de ocupación.
Fecha exacta de inicio y vencimiento. Si se omite, opera el plazo supletorio legal: 2 años para vivienda permanente, 3 años para restantes destinos.
Monto inicial, moneda (pesos o divisa), periodicidad de pago (mínimo mensual), CBU/CVU de depósito. Definir si la mora es automática.
Índice elegido (ICL, IPC, UVA, dólar, CAC, etc.), frecuencia del ajuste, y mecanismo de reemplazo ante desaparición del índice.
Monto, moneda, condiciones y plazos de devolución al finalizar. Sin pacto, las partes quedan en disputa sobre el monto de reintegro.
Tipo aceptado: fianza personal, garantía propietaria, seguro de caución, garantía bancaria. Documentación exigida y condiciones de ejecución.
El DNU fija la multa en 10% del saldo de canon futuro. El contrato puede pactar preaviso mínimo, momento desde el cual puede ejercerse, y modo de notificación fehaciente.
Enumerar expresamente: falta de pago de 2 meses consecutivos o alternados, uso indebido, subarrendamiento no autorizado, tenencia de personas no declaradas, daños al inmueble.
Qué mejoras puede introducir el locatario, cuáles quedan en el inmueble sin indemnización, y cuáles debe retirar al finalizar. El DNU derogó la obligación de reembolso del locador.
Expensas ordinarias: locatario. Expensas extraordinarias: locador (pactar expresamente). ABL, inmobiliario y tasas: a cargo del locatario salvo pacto.
Exigir al locatario seguro de responsabilidad civil e incendio. Definir quién paga las primas, consecuencias del incumplimiento y beneficiario.
Mora automática desde el día siguiente al vencimiento. Tasa de interés pactada (ej: tasa activa BNA a 30 días) en la misma moneda del contrato.
Definir el medio aceptado: correo electrónico con acuse, carta documento, telegrama colacionado, o plataforma digital acordada. Con domicilios actualizados.
Tribunales del lugar de situación del inmueble para desalojos. Clave en contratos interprovinciales.
Régimen Transitorio — Coexistencia de Normas
| Fecha de firma | Norma aplicable | Observaciones |
|---|---|---|
| Antes de julio 2020 | CCyC original (Ley 26.994) | Plazo mínimo 2 años; sin ICL; sin RELI |
| Julio 2020 – oct. 2023 | Ley 27.551 | 3 años mínimo; ICL semestral; RELI obligatorio |
| Oct. 2023 – 28/12/2023 | Ley 27.737 (reforma de 27.551) | ICL anual; ajuste cada 12 meses |
| Desde 29/12/2023 → | DNU 70/2023 + Ley de Bases | Régimen vigente — libertad contractual plena |
Fuentes Normativas y Doctrina Recomendada
Fuentes oficiales
Doctrina y análisis jurídicos
Este material no sustituye el asesoramiento jurídico profesional.