Autorización y Reserva
en Compraventa y Locación
Requisitos y contenido recomendable de la autorización de venta o locación, y de la reserva u oferta de compra, con la exigencia de exclusividad propia de San Juan.
Autorización en la Compraventa
Bajo el CCCN, la autorización de venta se conceptualiza como un contrato de corretaje (arts. 1345 y ss. CCCN) entre el propietario —o legitimado para disponer— y el corredor inmobiliario matriculado, superando la antigua calificación como mandato.
Recaudos previos
El corredor debe contar con autorización escrita antes de publicitar el inmueble y de suscribir la reserva, con el asentimiento conyugal cuando corresponda (bien ganancial o asiento del hogar conyugal) y, si el titular es una persona jurídica, con la decisión societaria pertinente (acta de directorio o asamblea, según el objeto social).
Contenido recomendable
Identificación precisa del inmueble (con datos registrales y catastrales) y su descripción; estado de ocupación; precio y moneda de pago —con las precisiones de los arts. 765 y 766 CCCN cuando se pacta en moneda extranjera—; modalidad de instrumentación (boleto o escritura directa); distribución de los gastos de publicidad e informes (a cargo del corredor, salvo pacto en contrario, art. 1354 CCCN); plazo de vigencia y su renovación o revocabilidad; previsión anti-«puenteo» (pago del honorario si la operación se concreta, dentro de un plazo posterior al vencimiento, con un interesado presentado por el corredor); monto y oportunidad del honorario; exclusividad; constancia de entrega de documentación; cláusula penal; domicilios constituidos —incluida la notificación electrónica, art. 75 CCCN según ley 27.551—; competencia judicial (fuero comercial); y obtención del Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), a cargo del vendedor.
Autorización en la Locación
Análogamente, la autorización de locación es hoy un contrato de corretaje no formal entre el propietario o legitimado para locar y el corredor (arts. 1345 y ss. CCCN), recomendándose igualmente su forma escrita.
El contenido recomendable reproduce, con los ajustes propios de la locación, los mismos ejes reseñados para la compraventa —objeto, descripción, estado de ocupación, plazo, precio y ajuste, exclusividad, honorario, documentación, cláusula penal, domicilios y competencia—, sumando el informe de dominio e inhibiciones del comitente locador para verificar su legitimación.
Reserva en la Compraventa
Concepto
La reserva es una oferta unilateral, ad referéndum de la aceptación del propietario, mediante la cual el interesado entrega una suma de dinero al corredor para que el inmueble quede indisponible durante un plazo determinado. Si el propietario acepta, se avanza al boleto o a la escrituración directa; si el negocio no se concreta dentro del plazo, la suma se restituye o se retiene según lo pactado —habitualmente se conviene su restitución—.
Naturaleza jurídica
Contenido recomendable
Datos del inmueble; precio y moneda —con las mismas precisiones de los arts. 765 y 766 CCCN cuando se pacta en dólares—; condición «ad referéndum» de la aceptación del vendedor y momento en que la reserva se torna obligatoria (firma del vendedor); identificación del corredor interviniente (matrícula y colegio) y honorario pactado a cargo de cada parte; previsión sobre el destino de la suma entregada ante la incomparecencia del reservante; y domicilios y jurisdicción.
Reserva en la Locación
Réplica del esquema anterior aplicado al contrato de locación: oferta unilateral del pretensor de locatario, ad referéndum de la aceptación del locador, sujeta a los informes de rigor (dominio, inhibiciones, fiador).
Contenido recomendable con los mismos ejes: inmueble y destino locativo, plazo, precio y accesorios que integran el canon locativo conforme al art. 1208 CCCN, depósito de garantía, honorario del corredor a cargo de cada parte, domicilios y jurisdicción.
Especificidades de San Juan
Asimismo, tanto el corredor inmobiliario (Ley 1108-A, art. 8°, incs. c y k) como el martillero público (Ley 149-A, art. 51, inc. b) tienen el deber legal —no solo la recomendación de buena práctica— de requerir los informes de dominio, gravámenes e inhibiciones antes de ofrecer o enajenar un inmueble, y de archivar la documentación de cada operación (cinco años, en el caso del corredor inmobiliario).