Hay comodato cuando una parte (comodante) se obliga a entregar a otra (comodatario) una cosa no fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa recibida (art. 1533 CCCN).
Caracteres
Consensual —se perfecciona con el mero consentimiento, a diferencia del régimen del Código Civil derogado, que lo trataba como contrato real—; necesariamente gratuito, ya que cualquier contraprestación lo transformaría en locación (el pago por el comodatario de expensas, impuestos o tasas de servicios no lo desnaturaliza, art. 1536, inc. b, CCCN); en principio incesible, por tratarse de un derecho personal de uso; e informal, pudiendo celebrarse incluso verbalmente, a diferencia de la locación (art. 1188 CCCN).
Riesgo de locación encubierta
No obstante su informalidad, es aconsejable instrumentarlo por escrito —y, en inmuebles de valor, con firma certificada o por escritura pública—, describiendo las razones de la gratuidad (vínculo de parentesco, amistad o compromiso moral), ya que la jurisprudencia suele identificar en el comodato con plazo un indicio de locación encubierta con alquileres pagados por adelantado.
I. Marco Nacional — Sección 2
Plazo
El CCCN admite tres modalidades:
Comodato con plazo determinado
El comodante puede exigir la restitución anticipada ante circunstancias imprevistas y urgentes, o si el comodatario le da un destino distinto al pactado (art. 1539 CCCN).
Comodato para el cumplimiento de una finalidad determinada, que se extingue al cumplirse esta; y comodato sin plazo determinado o «precario», en el cual el comodante puede reclamar la restitución en cualquier momento, previa intimación fehaciente (art. 1536, inc. e, CCCN).
Sin plazos de orden público
A diferencia de la locación, el comodato no tiene plazos mínimos ni máximos de orden público, por lo que —en ejercicio de la autonomía de la voluntad (art. 958 CCCN)— es válido pactar contemporáneamente a su firma un convenio de desocupación, lo que sería nulo tratándose de locación (art. 1198 CCCN).
I. Marco Nacional — Sección 3
Obligaciones de las Partes
3.1 El Comodante
Debe entregar el inmueble en tiempo y lugar convenidos, permitir su uso durante el plazo pactado, responder por los daños derivados de vicios ocultos que hubiera silenciado, y reembolsar los gastos extraordinarios de conservación que el comodatario hubiese afrontado, si los notificó previamente o si fueron urgentes (art. 1540 CCCN); en principio no debe los gastos extraordinarios no notificados, salvo urgencia (art. 1540 inc. d CCCN), pudiendo pactarse lo contrario.
3.2 El Comodatario
Debe usar el inmueble conforme al destino convenido, afrontar los gastos ordinarios de conservación —pintura, instalaciones, tasas, impuestos y expensas de propiedad horizontal, entre otros (art. 1536 CCCN)—, conservarlo con prudencia y diligencia, y responder por su pérdida o deterioro incluso derivados de caso fortuito, salvo que pruebe que se habrían producido igualmente en poder del comodante.
Sin derecho de retención
No puede reclamar el reembolso de los gastos ordinarios ni retener el inmueble por sumas que le adeude el comodante (art. 1538 CCCN).
Práctica recomendada
Es aconsejable que el comodante exija garantías accesorias (fianza, depósito o pagarés) que respalden el cumplimiento del comodatario.
I. Marco Nacional — Sección 4
Extinción y Prohibiciones
El comodato se extingue por destrucción de la cosa —sin obligación del comodante de sustituirla—, por vencimiento del plazo se haya usado o no el inmueble, por voluntad unilateral del comodatario, y por muerte de este último, salvo pacto en contrario o que el contrato no se hubiese celebrado en consideración a su persona (art. 1541 CCCN); se extingue asimismo al cumplirse la finalidad determinada y, en el precario, ante el requerimiento del comodante en cualquier momento.
Prohibiciones (art. 1535 CCCN)
No pueden celebrar comodato los tutores, curadores y apoyos respecto de los bienes de las personas bajo su representación, ni los administradores de bienes ajenos respecto de los confiados a su gestión, salvo facultad expresa para ello.
II. Especificidades de San Juan
Especificidades de San Juan
Exento de Impuesto de Sellos, en principio
El Código Tributario de la Provincia (Ley 151-I, texto ordenado 2015) establece, como hecho imponible del Impuesto de Sellos, únicamente los actos, contratos y operaciones «de carácter oneroso» realizados en su territorio (art. 189). En consecuencia, y en la medida en que se trate de un comodato genuino sin contraprestación encubierta, el instrumento no queda alcanzado por dicho impuesto, a diferencia de la locación o la compraventa (ver Capítulos 3 y 4).
Principio de realidad económica (art. 20 Código Tributario)
Esta exención de hecho no es absoluta: el art. 20 del mismo Código consagra el principio de la realidad económica, facultando a la autoridad fiscal a prescindir de las formas jurídicas empleadas por las partes cuando estas no reflejen manifiestamente la relación económica real, y a recalificar el acto conforme a la figura jurídica que corresponda a la verdadera intención económica de los contribuyentes. Por lo tanto, un comodato que en los hechos encubra una locación —por ejemplo, mediante el pago de sumas periódicas disimuladas como «gastos» o «contribución»— puede ser recalificado por la Dirección General de Rentas y gravado como tal, en línea con la advertencia que ya formula la doctrina nacional sobre el comodato con plazo que encubre alquileres anticipados.
No existe en San Juan legislación provincial específica adicional sobre el comodato inmobiliario en sí, al tratarse de una figura de derecho de fondo (CCCN) sin otras variantes locales relevantes para la actividad del corredor o martillero.
Fuentes
Código Tributario de la Provincia de San Juan, Ley 151-I (texto ordenado, arts. 20 y 189), leyes-ar.com.