Fideicomiso
Inmobiliario
Estructura del fideicomiso, roles de fiduciante, fiduciario y beneficiario, y su costo impositivo específico en San Juan.
Concepto y Objeto
Hay fideicomiso cuando una parte (fiduciante) transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra (beneficiario) y a transmitirla, al cumplimiento de un plazo o condición, al fideicomisario (art. 1666 CCCN).
Clases (Clasificación Doctrinaria)
Sin perjuicio de que el CCCN no distingue tipos, la doctrina identifica, entre otros:
| Tipo | Descripción |
|---|---|
| Fideicomiso en garantía | El fiduciante transmite un bien para que, ante su incumplimiento, el fiduciario lo realice y cancele la deuda al acreedor beneficiario |
| Fideicomiso financiero (art. 1690 CCCN) | Reservado a entidades financieras o sociedades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores, que emiten certificados de participación o títulos de deuda respaldados en los bienes fideicomitidos |
| Fideicomiso testamentario (arts. 1668 y 1699 CCCN) | Constituido por el testador, con un máximo de 30 años desde su fallecimiento |
| Fideicomiso de inversión | Para la colocación de fondos con fines de renta |
| Fideicomiso inmobiliario propiamente dicho | El fiduciante aporta uno o más lotes para que el fiduciario los administre y construya el inmueble encomendado, adjudicándolo luego a beneficiarios y fideicomisarios |
Contenido, Plazo y Forma
El contrato debe individualizar los bienes fideicomitidos (o sus requisitos y características si no es posible hacerlo al momento de la celebración), el modo de incorporar otros bienes, el plazo o condición, la identificación del beneficiario, el destino de los bienes al finalizar el fideicomiso y la identificación del fideicomisario, y los derechos, obligaciones y modo de sustitución del fiduciario (art. 1667 CCCN).
No se exige una forma determinada, salvo la propia de los bienes involucrados —escritura pública para inmuebles—; de no cumplirse esa formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo (art. 1669 CCCN).
Sujetos
| Sujeto | Rol |
|---|---|
| Fiduciante | Quien transmite la propiedad fiduciaria con un fin determinado |
| Beneficiario (art. 1671 CCCN) | Quien se beneficia del ejercicio del fideicomiso; puede coincidir con el fiduciante, el fiduciario o el fideicomisario, admitirse pluralidad, y, ante falta de aceptación, renuncia o inexistencia de todos los beneficiarios, la calidad recae sucesivamente en el fideicomisario y luego en el fiduciante |
| Fideicomisario (art. 1671 CCCN) | Destinatario final de los bienes al concluir el fideicomiso; puede ser el fiduciante o el beneficiario, pero nunca el fiduciario |
| Fiduciario (art. 1671 CCCN) | Recibe la propiedad fiduciaria y debe administrarla con la prudencia y diligencia del «buen hombre de negocios», rindiendo cuentas al menos anualmente; solo pueden ofrecerse públicamente como fiduciarios las entidades financieras autorizadas |
Dominio Fiduciario y Extinción
Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria transitoria a favor del fiduciario, que ejerce las facultades de dueño perfecto en tanto se ajuste al fin del fideicomiso, quedando esos bienes al resguardo de los acreedores del fiduciante, del fiduciario, del beneficiario y del fideicomisario (arts. 1683 a 1687 CCCN).
El fiduciario puede disponer o gravar los bienes cuando lo requiera el fin del fideicomiso, sin necesidad de consentimiento de las demás partes, salvo limitaciones expresamente pactadas e inscriptas —no oponibles a terceros de buena fe—. Si los bienes son registrables, el contrato y sus limitaciones deben inscribirse en el registro correspondiente.
Especificidades de San Juan
6.1 Tratamiento Fiscal (Impuesto de Sellos)
La Ley Impositiva Anual de San Juan (Código Tributario, Ley 151-I) grava la constitución de fideicomisos con una alícuota del 1,31%, aplicada sobre la retribución pactada a favor del fiduciario multiplicada por el tiempo total estipulado en el contrato —y no sobre el valor de los bienes fideicomitidos—.
Adicionalmente, la inscripción registral de la cesión de crédito hipotecario, del propio contrato de fideicomiso y de su distracto tributa la tasa retributiva de servicios del Registro General Inmobiliario del 0,2%, sobre la misma base que corresponda al acto registrado (precio, valor de adjudicación o avalúo fiscal, el que fuera mayor), en línea con lo ya señalado para la compraventa (ver Capítulo 4).
6.2 Inscripción Registral
Cuando el patrimonio fideicomitido incluye inmuebles ubicados en la Provincia, el dominio fiduciario debe inscribirse en el Registro General Inmobiliario de San Juan para ser oponible a terceros, con la constancia de su carácter fiduciario y de las eventuales limitaciones a las facultades de disposición del fiduciario que se hubiesen pactado (arts. 1683 a 1687 CCCN).