El acuerdo entre el Gobierno provincial y Vicuña por US$250 millones para infraestructura todavía debe ser ratificado por la Legislatura. Sin embargo, el anuncio ya está provocando consultas, inversiones y movimientos en propiedades destinadas a actividades logísticas, industriales y de servicios.

El cambio más visible se concentra actualmente en tres corredores estratégicos:

• Rodeo–Las Flores–Angualasto.

• Ruta 40 Sur–Pocito.

• Albardón–Jáchal–Iglesia.

No se trata todavía de un aumento generalizado de precios. La primera modificación aparece en la cantidad y en el perfil de los interesados.

Rodeo y Las Flores: aumenta la demanda de terrenos

Empresarios de San Juan y de otras provincias están buscando terrenos en Rodeo y Las Flores para instalar galpones, talleres mecánicos, oficinas modulares, depósitos y bases de proveedores mineros.

Según referentes del sector inmobiliario, ya se concretaron operaciones y aumentaron considerablemente las consultas. No obstante, los precios todavía no reflejan una suba generalizada porque continúa existiendo disponibilidad de tierra.

Esta situación abre una ventana de oportunidad: captar y analizar propiedades antes de que la demanda pueda superar a la oferta.

Para una empresa vinculada con la minería, no alcanza con adquirir cualquier terreno. Antes de invertir deberá comprobarse:

• Situación dominial y antecedentes registrales.

• Existencia de mensura y límites verificables.

• Acceso legal y material al inmueble.

• Disponibilidad de energía, agua y conectividad.

• Factibilidad municipal y ambiental.

• Aptitud para circulación y maniobra de transporte pesado.

• Distancia respecto de las rutas y corredores mineros.

En zonas como Angualasto, Las Flores y Rodeo, estas condiciones pueden generar diferencias importantes entre inmuebles aparentemente similares.

Pocito consolida su corredor industrial

Sobre la Ruta 40, en Pocito, avanza la construcción de 10.000 metros cuadrados adicionales de galpones premium destinados al alquiler.

Las referencias difundidas para este segmento ubican el costo de construcción industrial alrededor de US$400 por metro cuadrado. En sectores de alta demanda de la Ruta 40, la tierra puede alcanzar valores de entre US$100 y US$150 por metro cuadrado.

Los alquileres de galpones nuevos y bien equipados se ubican aproximadamente entre US$4 y US$5 mensuales por metro cuadrado en San Juan. Estos valores continúan siendo competitivos frente a Mendoza, Córdoba y Buenos Aires.

La oportunidad, sin embargo, no está únicamente en construir grandes superficies. Existe una demanda potencial para:

• Galpones medianos y subdivisibles.

• Talleres habilitados.

• Depósitos con oficinas.

• Playas de maniobra.

• Centros de distribución.

• Inmuebles con contratos corporativos de largo plazo.

La documentación, las habilitaciones, la potencia eléctrica y los sistemas contra incendios serán tan importantes como la ubicación.

Infraestructura que puede modificar el territorio

El acuerdo con Vicuña contempla un anticipo de US$250 millones destinado a infraestructura vial, hídrica, energética y de saneamiento.

Una de las primeras obras anunciadas es la reconstrucción integral de la Ruta Nacional 40 Norte entre Albardón y Jáchal. A esto se suma el Corredor Norte, que conectará Angualasto con el área del proyecto Vicuña.

Estas obras pueden mejorar la conectividad entre el Gran San Juan y los departamentos del norte, reducir costos logísticos y crear nuevos nodos de servicios.

Sin embargo, es importante diferenciar tres etapas:

1. Anuncio y aprobación de los proyectos.

2. Inicio y ejecución efectiva de las obras.

3. Impacto comprobable sobre demanda y precios inmobiliarios.

Una tasación profesional no debería incorporar por anticipado toda la valorización futura. La alternativa más prudente es trabajar con escenarios: valor actual, valor condicionado al inicio de las obras y valor potencial con infraestructura terminada.

¿Es momento de invertir?

San Juan atraviesa una etapa de transición. Los anuncios mineros comienzan a convertirse en decisiones empresariales, pero todavía existen riesgos regulatorios, financieros y de ejecución.

La oportunidad más inmediata aparece en terrenos logísticos correctamente documentados, especialmente en Iglesia, y en inmuebles industriales habilitados sobre los principales corredores de acceso.

El mayor riesgo consiste en pagar hoy un precio correspondiente a un boom que todavía debe consolidarse.

La diferencia entre una inversión estratégica y una compra especulativa estará en la información: dominio, ubicación, infraestructura, demanda verificable y capacidad real de generar renta.

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